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Fideicomiso

Concepto

Las palabras latinas "fides" o sea "fe" y "comissus" es decir "confiado", se amalgaman para integrar un concepto jurídico llamado "fideicomiso".

1.    ¿Qué es un fideicomiso inmobiliario?

Se trata de un negocio complejo que vincula dos negocios distintos. Uno por el que se trasmite una propiedad y otro por el que sólo se permite un uso limitado del bien adquirido, para restituirlo luego al transmitente o a un tercero por aquel indicado.

Es el contrato por el cual se transfiere un bien inmueble y recursos financieros a un AGENTE FIDUCIARIO,  para que ésta los administre con la finalidad de desarrollar un proyecto, de acuerdo con las instrucciones señaladas en el contrato, transfiriendo al final del proceso los bienes inmuebles construidos a quienes resulten beneficiarios.

Mediante el fideicomiso inmobiliario se genera la transparencia necesaria y la independencia suficiente para que previo al inicio de las obras de construcción se adjudiquen a los inversores, futuros beneficiarios del proyecto, todas las unidades a construir, que aseguren el flujo de caja que requiere el proyecto para su desarrollo exitoso.

Características y Beneficios

La figura del Fideicomiso viene a llenar un vacío en el desarrollo del mercado inmobiliario argentino al introducir elementos de altísima seguridad jurídica que impulsarán la planificación y puesta en marcha de numerosos emprendimientos constructivos.

Al ser administrados los recursos de los proyectos inmobiliarios a través de la figura del fideicomiso inmobiliario integral, ofrece seguridad, transparencia y confianza entre los participes del proyecto.

Al ser el fideicomiso quién recibe y administra los recursos, se garantiza el manejo eficiente de los recursos en los proyectos inmobiliarios a través de controles permanentes y balances trimestrales.

La característica común a todos los fideicomisos inmobiliarios es la transferencia de un terreno con el fin principal de desarrollar sobre el mismo un proyecto constructivo que puede ser de uso residencial, comercial, oficinas, o infraestructura en general, con el fin de precautelar los intereses de los beneficiarios.

2- ¿Cuál es la autonomía de un fideicomiso inmobiliario?

Se trata de un instrumento que sirve para la realización de otros negocios que le son “subyacentes” y que pueden ser de la más variada naturaleza dentro del campo de lo lícito. Por ejemplo el caso común, de un propietario del terreno y una empresa constructora que asume el compromiso de construir un edificio y pagar a posteriori el lote con las unidades terminadas.

3.    ¿Cuáles son las partes del contrato?

Básicamente el “fiduciante”, que es la persona que transmite los bienes, y el “fiduciario”, que es quien recibe los bienes en propiedad fiduciaria.

Pueden existir además, terceros interesados como el “beneficiario”, que es quien percibe los beneficios que produce el ejercicio de la propiedad fiduciaria, y el “fideicomisario”, que es el destinatario final de los bienes fideicometidos.

4.    ¿Cuál es el régimen patrimonial de los bienes fideicometidos?

Los bienes fideicometidos quedarán exentos de las acciones de los acreedores del fiduciario. Constituyen un patrimonio separado del patrimonio del fiduciario y del fiduciante. (Artículos 14 y 15 de la ley 24.441)

5.    ¿Cuáles son las partes del contrato?

Básicamente el “fiduciante”, que es la persona que transmite los bienes, y el “fiduciario”, que es quien recibe los bienes en propiedad fiduciaria.

Pueden existir además, terceros interesados como el “beneficiario”, que es quien percibe los beneficios que produce el ejercicio de la propiedad fiduciaria, y el “fideicomisario”, que es el destinatario final de los bienes fideicometidos.

6.    ¿Qué seguridad jurídica  garantiza?

El rasgo distintivo del Fideicomiso es la seguridad jurídica. Seguridad para quienes van a desarrollar un emprendimiento, seguridad para quienes invierten aportando un terreno y para quienes van a realizar la obra. Seguridad para los inversores de capital y finalmente para los futuros adquirentes de las unidades.

Todos los participantes se ven beneficiados con su utilización.
Las principales causas para la utilización de esta herramienta financiera son:

- La CONFIANZA y SEGURIDAD, base del sistema de fideicomiso, donde el bien esta siempre resguardado. No se puede ejecutar judicialmente el patrimonio fiduciario. Ese patrimonio es inembargable por deudas del Administrador o Fiduciante. Por eso, desaparece el riesgo de un proceso judicial de quiebra.
- No se puede cambiar el destino de los bienes afectados al fideicomiso y deben cumplirse los plazos que se fijaron en el Contrato. El administrador tiene la obligación legal de rendir cuentas en forma periódica.
- Ventajas impositivas determinadas por LEY.
- Ofrece tasas de interés o beneficio mas atractivos en relación a plazos fijos, bonos o paridad cambiaria


7.    ¿Existe transmisión de bienes en el fideicomiso inmobiliario?

No. Los bienes objeto del fideicomiso inmobiliario no ingresan al patrimonio personal del fiduciario, quien sólo tiene la titularidad formal, con el dominio del inmueble inscripto a su nombre, ya sea para cumplir los fines convenidos o para transferirlos al fideicomisario o a quien corresponda, al producirse su extinción. (Artículos 1, 17, 26 de la ley 24.441 y 2.662 del Código Civil).

8.    ¿Cómo debe cumplir sus obligaciones el fiduciario?

El fiduciario deberá cumplir las obligaciones impuestas por la ley o la convención con la prudencia y diligencia del buen hombre de negocios que actúa sobre la base de la confianza depositada en él. (Artículo 6 de la ley 24.441)

9.    ¿Cuáles son los contenidos mínimos del contrato de fideicomiso inmobiliario?

Según el artículo 4º de la ley 24.441 de Financiamiento de la Vivienda y la Construcción, el contrato debe:

A) Individualizar los bienes objeto del mismo o al menos describir los requisitos y características de aquellos.

B) Determinar el modo en que otros bienes podrán ser incorporados al fideicomiso.

C) Plazo o condición a que se sujeta el dominio fiduciario, el que nunca podrá durar más de 30 años desde su constitución.

D) El destino de los bienes a la finalización del fideicomiso.

E) Los derechos y obligaciones del fiduciario y el modo de sustituirlo si cesare.

10.         ¿CÓMO SE INSTRUMENTA?


Existe gran flexibilidad en la forma en que se puede armar un Fideicomiso. Ello permite receptar las particularidades que se dan en cada emprendimiento donde el titular del inmueble, la empresa constructora, el desarrollador inmobiliario y los inversionistas pueden coincidir o no en sus roles y encontrarse presentes desde el inicio del emprendimiento o agregarse al mismo en distintos momentos de su realización.

Las partes celebran un contrato que se instrumenta a través de una Escritura Pública para constituir el Fideicomiso. Se selecciona cuidadosamente quien va a cumplir el rol de Fiduciario, ya que esta parte es la encargada de llevar adelante el emprendimiento. 

 

 

Por Torre Los Naranjos - Publicado en: Formación Inversores
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